不動産・借地借家トラブル

司法書士は、不動産取引のプロ。

とても多くの不動産売買契約書や賃貸借契約書をチェックしてきました。

兵庫県内には、借地も多く、多数のご相談ご依頼に対応してきました。

 

不動産トラブルに関するご依頼は、当グループにお任せください。

 


当グループの強み!

不動産経営を強力にバックアップ!


豊富な実務経験!

当事務所は、不動産のプロである多くの不動産会社からも、賃貸・売買などのトラブル解消について多くのご質問とご依頼をいただいております。



最新の法令・手続に精通!

豊富な実務経験にあぐらをかくことなく、日本一番勉強し続ける司法書士であり続けています。



小さな問題にも対応!

賃料滞納などは、小さなうちに、対処するのが一番です。よって、少額であっても、全力で対処いたします。


『この問題は、乗り込んで解決しましょう!』

よくあるトラブルと「対応実績」

当グループにおける対応実績は、次のとおりです。

借地借家
  • 不動産賃貸借契約書のチェック・改善アドバイス
  • 滞納家賃回収
  • 家賃滞納による建物明渡請求
  • 不当な立退き請求への対応
  • 期間満了による契約書の更新
  • 地代・家賃の増減額請求
  • 原状回復
  • 敷金
  • 造作買い取り請求
  • 駐車場の明渡請求
  • 借地非訟(借地条件変更、増改築許可、譲渡転貸許可申立)
不動産売買
  • 不動産売買契約書のチェック・改善アドバイス
  • 瑕疵担保責任追及
マンション管理
  • 管理費の横領
  • マンション管理費滞納
  • 入居者マナー改善
  • マンション管理組合の再構築・活性化
  • マンション管理組合の法人化
  • ステップアップする修繕積立金(研究中)※

※ 新築分譲マンションは、分譲時に売りやすくするため、修繕積立金を最初は安く、後々ステップアップする形になっていることが多くあります。住民が高齢化していく中で、ステップアップした修繕積立金を支払っていくことができるのかという問題が発生しています。

Q&A よくあるお問い合わせ

借地借家法


Q.既存借地法と新借地借家法の違いや適用関係が良くわからないのですが?

次のとおりです。ご参照ください。

 

  (既存)借地法 (新)借地借家法 条文・資料
適用

平成4(1992)年7月31日以前に契約されたものは更新後も借地法が適用される。

平成4(1992)年8月1日施行

○店舗

〇社宅(入居者が通常の家賃を負担)

×社宅(入居者が相場より安い賃料を負担)

×青空駐車場【注1】

借地借家法付則

存続期間

 

  1. 期間定めある場合
    ┌堅固 30年以上
    ├非堅固20年以上
    └これ以下合意→定めなし
  2. 期間定めない場合
    ┌堅固 60
    └非堅固30

 

  1. 一律30年以上
  2. これ以上合意はその期間
  3. これ以下合意→無効→30年【注2】

 

借地法2、11

借地借家法3、9

問113

 

合意更新

┌堅固 30年

├非堅固20年

└これ以上合意はその期間

└これ以下合意は無効

  1. 最初更新20
  2. 以降更新10
  3. これ以上合意はその期間

借地法5・11

借地借家法4

 

法定更新

建物ないとき、借地人から更新請求不可

建物あるとき、地主の更新拒絶に正当事由必要

建物ないとき、借地人から更新請求不可

建物あるとき、地主の更新拒絶に正当事由必要

借地法4ⅠⅢ

借地借家法5、6

問111

 

建物朽廃【注3】

 

  1. 期間定めある場合⇒建物朽廃しても借地権消滅せず
  2. 期間定めない場合⇒建物朽廃で借地権消滅・法定更新なし

 

(当初の)契約期間満了前に建物が朽廃しても、残存期間中の権利は保護

問115
建物滅失【注3】

借地権消滅せず再築する権利がある

法定更新不成立は地主に立証責任あり

借地権消滅せず再築する権利がある

法定更新成立は借地人に立証責任あり

借地法11

借地借家法9

問114

立証責任コンメンタールp47

再築による法定更新

【注4】

【注5】

借地法7

問114

 

借地借家法7Ⅱ、8ⅡⅢ

問116

  • 【注1】当初建物所有目的だったのに青空駐車場として利用⇒用法違反を理由とする解除を地主が黙認していたとして認めなかった裁判例あり
  • 【注2】事業用借地権の例外。10年以上20年以下。借地借家法24。
  • 【注3】「建物朽廃」・・・通常の用法に従っていたが、次第に破損・腐食・老朽化により建物の効用を失った場合。
  • 【注3】「建物滅失」・・・自然災害・事故・火災や、自分で取り壊しなどにより建物の効用を失った場合。
  • 【注4】旧借地法7条
  再築に地主が遅滞なく異議
  述べなかった 述べた
建物滅失⇒再築

建物がなくなった日から

堅固建物で30年、

非堅固建物で20年、

借地期間が延長され、地主は原則として契約解除できない。

再築を阻止できない。

存続期間を超えて借地権が存続することを阻止できる。

借地法4条による法定更新可能性あり。

  • 【注5】新借地借家法
   再築に地主の承諾

あり(裁判所の代諾許可18条を含む)

なし

 

最初の更新前の

建物滅失⇒再築

20年延長(借地借家7Ⅰ)

借地人からの再築通知に地主が異議を述べなかったときの承諾みなし(借地借家7Ⅱ本文)

借地借家法5条6条による法定更新の可能性あり(コンメンタールp50~)

更新後

建物滅失⇒再築

20年延長(借地借家7Ⅰ)

借地人からの再築通知に地主が異議を述べなかったときでも、承諾とみなされない(借地借家7Ⅱ但書)

地主は、借地権の消滅請求できる。正当事由も不要。

(借地借家8ⅡⅢ)

旧借地法にはこのような規定はない。

参考文献①鈴木禄弥ほか編「借地の法律相談・第3版」有斐閣。問〇〇は、本書。

参考文献②稲本洋之助ほか編「コンメンタール借地借家法第2版」日本評論社

(平成28年3月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔執筆/平成28年8月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔加筆)


Q.借地権付建物を第三者に売却する場合と、地主に売却する場合のメリット・デメリットを教えてください。

次のとおりです。

(平成29年6月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔)

 

  第三者に売却 地主に売却
メリット デメリット

メリット

デメリット

借地権者

 

売れない可能性

売却までの地代・固都税

確実な売却  
地主

名義書換料を取得出来る。

更新時期になれば更新料を取得できる。

第三者が建替するなら建替承諾料を取得できる。

ずっと地代を取得できる。

地代値上げチャンス。

 

借地権を買戻し、より有効利用できる可能性

名義書換料を取得できない。

更新料を取得できない。

建替料を取得できない。

地代を取得できなくなる。


Q.定期借家契約の不動産オーナーです。定期借家契約の契約期間が満了しそうです。注意すべきことは?

契約期間満了の1年前から半年前の間に、賃借人に対して「期間満了前に賃貸借が終了する」旨を通知する必要があります。

(平成28年9月・あなまち司法書士事務所・司法書士染田直樹)


Q.定期借家契約の不動産オーナーです。定期借家契約の終了通知を忘れていたのですが、どうなりますか?

通知の時期によって、次のとおりになります。遅くとも定期借家契約の契約期間満了日までに通知をされた方が良いです。

(平成28年9月・司法書士染田直樹。平成30年8月・司法書士佐藤大輔加筆)

 

賃貸借契約期間満了前1年~半年前(通知期間内)に通知

賃貸借契約期間満了前半年前~契約期間満了日に通知した場合

賃貸借契約期間満了後に通知した場合

契約期間満了日に終了

通知の日から6か月経過すれば終了

裁判例上争いあり。新たに当事者間で普通借家契約が成立しているとする説と、通知の日から6か月経過すれば定期借家契約が終了するとする説。


Q.定期借家契約の不動産オーナーです。現入居者と再契約する場合、新入居者を募集する場合のメリット・デメリットを教えてください。

次のとおりです。

  現入居者と再契約

現入居者を期間満了で退去させ、新入居者を募集

メリット
  1. 空室リスク無し
  2. 現入居者に対する信頼

現在の条件より良い条件で、新入居者と契約できる可能性

デメリット
  1. 値上げ交渉などの労力
  2. 現入居者に対する不信感が継続する
  1. 空室リスク
  2. 退去時の原状回復工事に伴うトラブル
  3. 新入居者がどんな方か審査必要
  4. コスト高い
    ア)空室期間中の賃料収入
    イ)不動産仲介料

(平成28年9月・あなまち司法書士事務所・司法書士染田直樹)


Q.定期借家契約の不動産オーナーです。定期借家契約が終了します。既存テナントと「より良い条件で」再契約するか、新テナントと「より良い条件で」契約したいのですが、どうしたら?

次のような順序をオススメします。

  1. 現テナント以外に声を掛けて、事前調査&検討(なるべく早く)
    現テナントの同業他社に声をかけて、相場などを確認します。 1階部分であれば、コンビニ・ドラッグチェーン・携帯電話代理店などが比較的良い条件を出します。
  2. 現テナントに「期間満了による終了通知」(契約終了1年前~半年前)
    現テナントと、新テナントどちらにしようか迷っている段階では、再契約を臭わす文面は避けるべきです。書留郵便で発送します。
  3. 契約条項の検討
    敷金・礼金、賃料、返還時の原状回復、中途解約などについて、総合的に検討します。
  4. 契約締結交渉
    3.で検討した条件を念頭に、現テナント又は新テナントと交渉
  5. 契約締結
    定期借家であって更新のない旨の書面も、忘れずテナントに交付します。書面を受け取った旨の受領書をテナントから受取りましょう。

(平成28年9月・あなまち司法書士事務所・司法書士染田直樹)


Q.内縁の夫が死亡した場合、借家に同居していた内縁の妻は、そのまま借家に居住を続けることが出来ますか?

原則として居住を続けることができます。次のように場合分けして考えます。

内縁の夫に相続人がいない場合

●次の要件をすべて充たしていれば、内縁の妻は賃借人の権利義務を承継できる(借地借家法36条Ⅰ)。

①居住していたのが「居住用の借家」であること

②賃借人に相続人がいない

③賃借人(内縁の夫)が死亡したとき、同居していた内縁の妻

●賃借権を承継したくない内縁の妻は、内縁の夫に相続人がいないことを知った後1か月以内に賃貸人(大家さん)に「賃借権を承継したくない旨」届ける必要があります(同条Ⅰ但書)。

内縁の夫に相続人がいる場合 

●賃借権は、相続人に相続される。

●家屋賃借人の内縁の妻は、賃借人が死亡した場合には、相続人の賃借権を援用して賃貸人に対し当該家屋に居住する権利を主張することができるが、相続人とともに共同賃借人となるものではない(最判昭和42.2.21)。

●相続人が当該家屋を使用しなければならない差し迫つた必要が存しないのに、内縁の妻側では子女がまだ独立して生計を営むにいたらず、右家屋を明け渡すときは家計上相当重大な打撃を受けるおそれがある等の事情があるときは、亡夫の相続人がなした建物明渡請求は、権利の濫用にあたり許されない(最判昭和39.10.13)。

(令和元年6月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔)

使用貸借


Q.義父から土地を無料で借りて、私名義の建物が建っています。義父との関係が少し悪化しているのですが?

他人から無料で土地を借りることを使用貸借契約といいます。建物所有者が土地の固定資産税を負担している程度では地代とはいえず、使用貸借契約です。

使用貸借契約は、賃貸借契約ほど強力ではなく、次のような特徴があります。

1.土地の返還時期

通常、ご相談のような事例では、返還時期を合意していないと思います。返還時期の合意がない場合、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還しなければなりません。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる(民法597)とされています。

2.土地所有者が変更された場合

⑴売買で所有者が変わった場合、新所有者から明け渡し請求があれば、あなたは土地を返却しなければなりません。

⑵土地所有者が死亡して相続があった場合、その相続人は被相続人と同じ義務を有するので、あなたは、相続人に対して、使用借権を対抗できます。

(平成31年2月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔)

建築トラブル


Q.建築を依頼した建築会社が建築途中で、資金不足で工事を止めてしまいました。建築費用は既に支払ったのに、どうしたら?

注文住宅であれば、住宅完成保証制度に加入しているかもしれません。契約書などを確認してみましょう。

収益不動産の場合であれば、恐らく、既に支払った建築費用の回収は不可能だと思いますが・・・次の情報をもとに進めてみて下さい。

既払金の返還を請求するためには、まず請負契約を解除しなければ、なりません。 請負契約を解除した場合と、解除しなかった場合は次のとおりです。

 

  工事会社が破産すると 現場の保全 工事完成部分の査定
解除した場合※1 一般債権者になる 可能 可能
解除しない場合

解除するか否かは、破産管財人が決定する。

┌請負継続

└請負解除:優先的債権(財団債権)となって一般債権者よりも、配当率は上がるかもしれません。

不可能※1 不可能※1

※1 もっとも、解除せずに現場の保全を引き継ぎ、完成部分の査定を行ったとしても、工事をすっぽかして逃げた建築会社が苦情を言うとは思いませんが・・・

※2 解除する場合、解除する方法としては、次の方法があります。合意解除してみて、ダメなら違約解除を行うと良いと、思います。

  方法 お金

工事完成部分

(出来高)合意

保証人などの追加
合意解除 相手方との話し合い

一部放棄することで、返金を受けられる可能性あり。但し、相手方が破産すると、破産管財人に否認される可能性がある。

可能

可能※3

違約解除 一方的内容証明

訴訟などしない限り、返ってこない。

不可能(一方的に「出来高以上払っている。いくら返せ」と通知)

不可能


Q.不動産トラブルに巻き込まれました。相手方は、いつ不動産を処分してしまうか分かりません。不動産を処分されないようにする方法は?

「調停前の処分」と「処分禁止の仮処分」が考えられます。両者の特色は次のとおりです。

(平成28年12月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔)

 

  調停前の処分(民事調停法12条) 処分禁止の仮処分(民事保全法23条)
目的

物の処分の禁止その他調停の内容たる事項の実現を不能にし、又は著しく困難ならしめる行為の排除

物の現状変更により、債権者が権利を実行することができなくなるおそれがあるとき、又は権利を実行するのに著しい困難を生ずるおそれがあるとき

効力

処分の効力が及ぶのは調停中だけ。調停成立だけではなく、不成立でも、取下げでも効力を失う。

こちらからの取下げ OR 相手方が解放金を供託するまでずっと続く

執行力

処分に執行力(強制執行する力)が無い

処分を命じられた当事者が応じるとは限らない。

正当理由なく処分に従わないと、10万円以下の過料

過料の制裁があることは、調停前の処分を命ずると同時に対象者に告知され、裁判所命令である故、心理的にある程度の効果を見込める。

ただし、執行力がないと相手方に知られると処分に従わない可能性がある。

執行力あり。

登記簿にも記載される。

開始

当事者の申立〇

裁判所の職権〇

当事者の申立〇

裁判所の職権×

担保金提供 不要 必要