1. 基本条文の確認
   1. 時効取得
   2. 民法177条
2. 時効取得と登記の関係
   1. 時効完成時の所有者との関係
   2. 時効完成後に登記した第三者との関係
3. 背信的悪意者
   1. 時効完成後に登記した第三者が「背信的悪意者」である場合
   2. 「背信的悪意者に当たらない」とした判例
   3. 「背信的悪意者に当たる」とした判例
   4. 取得時効との関係で背信的悪意者について判断した裁判例
4. 時効取得を主張する側が、時効起算点をずらすことは可能か？！
5. 地役権等の時効取得にも注意
6. 検討

1. 20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
2. 10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

土地を時効完成後

元の所有者から譲渡された者

先に登記した方が勝つ。

• Bは、Aに対して時効取得を理由として移転登記を請求できる。
• Bは、AがCに移転登記する前に登記を受けておくべき。

• AがBに移転登記をする前にAがCに移転登記をした場合、CがBに勝つ。

時効に因る不動産所有権の取得につき第三者に対抗するには登記を必要とするが、時効完成の時期における所有者であった者に対しては登記を必要としない。

（要旨は、WestlawJapan）

時効に因る不動産所有権の取得につき第三者に対抗するには登記を必要とするが、時効完成の時期における所有者であった者に対しては登記を必要としない。

甲が時効取得した不動産について、その取得時効完成後に乙が当該不動産の譲渡を受けて所有権移転登記を了した場合において、乙が、当該不動産の譲渡を受けた時に、甲が多年にわたり当該不動産を占有している事実を認識しており、甲の登記の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる事情が存在するときは、乙は背信的悪意者に当たる。

・・・背信的悪意者に当たるというためには，まず，〔乙〕において，本件土地等の購入時，〔甲〕が多年にわたり本件通路部分･･･を継続して占有している事実を認識していたことが必要であるというべきである。

ところが，原審は，〔乙〕が〔甲〕による多年にわたる占有継続の事実を認識していたことを確定せず，単に，〔乙〕が，本件土地等の購入時，被上告人が本件通路部分･･･を通路として使用しており，これを通路として使用できないと公道へ出ることが困難となることを知っていたこと，上告人らが調査をすれば被上告人による時効取得を容易に知り得たことをもって，上告人らが被上告人の時効取得した本件通路部分･･･の所有権の登記の欠缺を主張するにつき正当な利益を有する第三者に当たらないとしたのであるから，この原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。・・・そして、〔乙〕が背信的悪意者には当たるか否か等について更に審理を尽くさせるため、上記部分につき、本件を原審に差し戻すとともに、〔乙〕のその余の上告を棄却することとする。

【1】判決原文では被上告人とあったものを〔甲〕と、上告人とあったものを〔乙〕と、それぞれ筆者において置き換えました。

【2】最判平18.1.17民集60.1.27判決の顛末

同最判は、高裁に差戻しされましたが、差戻し審判決は見当たりません。したがって、差戻審において和解が成立したものと思われます。また、同最判で登場する不動産の登記情報等を確認しましたが、乙から甲への時効取得による移転登記も行われていません。和解は「乙が背信的悪意者には当たらないこと」を前提に行われたものと思われます。

借地人が借地上に所有する家屋をある者に贈与し、その口添えの下に右の者と土地所有者の間に土地賃貸借契約が締結され、以来その関係が９年余にわたって継続してきた等の事実があったが、買主が登録税等の費用を旧借地人に払わず、地代を土地所有者に払わないので、困惑した旧借地人が右家屋を土地所有者に売ったとき、同条してこれを買った土地所有者・・・は悪意者だが背信的悪意者には当たらない。（要約は判例六法Professional）

他人が山林を買い受けて２３年余の間占有している事実を知っている者が、買主が所有権移転登記を経由していないのに乗じ、買主に高値で売り付けて利益を得る目的で、右山林を売主から買い受けてその旨の登記を経た等の事情がある場合（要約は判例六法Professional）

被控訴人が競落した本件土地は，本件土地の隣接地を賃借している控訴人が所有する本件建物の敷地の一部として約40年以上も前からその隣接地を賃借していた控訴人により借地の一部として占有使用されてきたが，その間に土地所有者，賃貸人との間でも全く紛争がなかったものであるところ，このことは，本件競売事件記録上も明らかであるから，被控訴人においても，このことを認識して買受けの申出をしたものと認められ，上記のとおり控訴人により多年にわたり本件土地について賃借権の取得時効を認定し得る占有がされてきた事実を認識しているということができる。そして，・・・被控訴人は，不動産鑑定を業とする専門業者であり，現地を実地見分して買受申出をしたものと推認されるところ，現地を実地見分すれば，本件土地は，控訴人が賃借している土地の一部と共に，本件建物の敷地として，一体のものとして使用されており，しかも，本件建物の住宅部分に出入りするためには本件土地を通行しなければならず，かつ，本件土地には，建物のライフラインである水道管等が埋設されていることが分かるものである。

そうであるにもかかわらず，被控訴人は，本件土地を購入した動機として，本件建物等の所有・使用者の占有を完全に排除して駐車場経営をしようとしたとしているが，本件土地が駐車場経営をするのに適した土地とは到底いえないことが明らかであることは前記のとおりであり，また，控訴人らに対して，上記のように本件建物等の使用に不可欠なものというべき本件土地の明渡しを求め，かつ，係争中にもかかわらず，本件土地を封鎖する実力行使をし，本件の解決策として，不当に高額な金銭の要求をしようとする態度を示しているなど，極めて強硬な姿勢を見せている。これらの事情を併せ考慮すると，被控訴人には，控訴人の対抗要件の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる事情が存在するものと認められ，被控訴人は，本件土地について賃借権を取得した控訴人に対する関係で，背信的悪意者に当たるというべきである。（要約は司法書士佐藤大輔）

• 原告は，平成25年11月の本件土地取得時点において，昭和４１年８月に被告により新築された本件建物が本件土地の一部に越境している可能性が高いことを認識していたが、原告としては，被告所有地を取得できないとしても，本件再開発計画を全て断念するものではなく，本件建物を残したまま，すなわち，被告所有地に加え本件越境部分を除外した計画に変更した上でその実現を目指すことも想定して，本件土地を取得したものと認められる。
• 原告は，本件越境部分の明渡しには固執していないのであり，本件建物が本件土地に越境している可能性が高いと認識しながら同土地全体を取得したのは，同土地が分筆されていなかった上，被告所有地取得交渉は進行していないとしても，その希望は有していたことによるものと認められ，これを超えて，時効完成後の第三取得者として本件建物の一部収去を求めることにより，被告所有地取得交渉を有利に進めようとしたといった事情までは認めることができない。
• 上記アイを総合すれば，原告は背信的悪意者には当たらない。
• 被告は，本件土地の一部を本件建物の敷地としてその当時の同土地所有者から明示的合意により取得した可能性があると認められる。そうであれば，被告において，当該部分について分筆して対抗要件を具備することはできたといえ，むしろそうすべきであったといえ，原告を背信的悪意者と認定する事情は一層認め難いこととなる。
• 原告が本件土地を取得した日から、被告が本件建物の越境部分を収去して占有している本件土地の一部を明け渡す日まで、月額33,000円の割合による金員の支払を命じた事例。

（要約は司法書士佐藤大輔による。）

被告は，甲土地を不法に占有し始めたものではなく，遅くとも昭和４６年３月１２日頃に占有を開始してから本訴提起まで約５０年にわたって，甲土地及び被告宅敷地を一体のものとして，自らの生活の本拠として，平穏かつ公然に所有の意思をもって占有を続けて来た。また，本件土地の周辺土地においても，これらの形状，位置関係及び所有関係などについて紛争が生じていたことはうかがわれず，本件土地及びその周辺土地の所有権の範囲を前提とした現在の事実状態が５０年近くかけて形成されていた。このような状況の中で，被告が甲土地について分筆，合筆の登記手続や所有権移転登記手続を行っていなかったとしても，本件係争土地及びその周辺の土地の各所有者が関与して行われた本件事業の経緯やその後の状況を踏まえて考えれば，甲土地及び被告宅敷地の全体が自らの所有土地であると信じて，そのような登記を行う必要性を自覚しないまま占有を継続していたものといえ，これらの登記手続をしなかったことも無理からぬところである。

その後，平成２９年末頃から，被告とＢとの間で，甲土地を巡る紛争が生じたが，Ｂは，取得時効完成時の甲土地の所有権者であったＦを相続し，同人と法律上同一の地位にあるものといえる者であり，被告は，甲土地の所有権登記なく時効取得を対抗することができた。

他方，原告は，不動産の売買等を業とする合同会社であり，時効取得がされた不動産について，その取得時効完成後に当該不動産の譲渡を受けて所有権移転登記を了した第三者が，その譲渡の時点で，時効取得をした者による多年にわたる占有の事実を認識しており，その者の登記の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる場合には，背信的悪意者に当たるとされること（最高裁平成１８年１月１７日第三小法廷判決）についても認識していたと推認されるところ，原告は，Ｂと被告との間でその各々が所有する土地の境界及び所有権の範囲について紛争が生じており，約５０年にわたって甲土地を占有している被告が甲土地を時効取得している可能性が高いものの，その所有権移転登記手続が行われていないことから，原告が甲土地を購入してその所有権移転登記を了すれば，自らが背信的悪意者に当たると認められない限り，被告において甲土地の時効取得を原告に対抗し得ないこととなり，自らにおいて甲土地を巡って利益が上げられるものと判断して，営利の目的をもって，紛争の当事者であるＢから，係争となっている甲土地も含めて相当低廉な価格で購入し，その所有権移転登記手続を行った上，その登記手続を行った当日に，被告を相手方として，甲土地の所有権確認及び甲土地の明渡しを求める訴訟を提起し，更に，その訴訟係属後，本件公図と現況の違いなどを指摘され，２３８７番土地も比較的低廉な価格で購入して所有権移転登記を了したものであると認められる。

このような事情の下では，約５０年にわたって永続し，形成されてきた被告による占有という事実状態を尊重して，これをそのまま権利状態と認めて，これに適応するよう権利の得喪を生じさせるのが相当であって，原告が被告の甲土地の所有権の時効取得について所有権移転登記の欠缺を主張することは，信義に反する。

以上説示したところによれば，原告は，被告の所有権の時効取得について，背信的悪意者に当たり，民法１７７条の第三者には当たらないというべきであるから，被告は，原告に対し，甲土地について，所有権移転登記なくして，時効による所有権の取得を対抗することができる。

（要約は司法書士佐藤大輔による。）

時効による権利の取得の有無を考察するにあたつては、単に当事者間のみならず、第三者に対する関係も同時に考慮しなければならぬのであつて、この関係においては、結局当該不動産についていかなる時期に何人によつて登記がなされたかが問題となるのである。そして時効が完成しても、その登記がなければ、その後に登記を経由した第三者に対しては時効による権利の取得を対抗しえない（民法177条）のに反し、第三者のなした登記後に時効が完成した場合においてはその第三者に対しては、登記を経由しなくとも時効取得をもつてこれに対抗しうることとなると解すべきである。しからば、結局取得時効完成の時期を定めるにあたつては、取得時効の基礎たる事実が法律に定めた時効期間以上に継続した場合においても、必らず時効の基礎たる事実の開始した時を起算点として時効完成の時期を決定すべきものであつて、取得時効を援用する者において任意にその起算点を選択し、時効完成の時期を或いは早め或いは遅らせることはできないものと解すべきである。

通行地役権（通行を目的とする地役権）の承役地が譲渡された場合において、譲渡の時に、右承役地が要役地の所有者によって継続的に通路として使用されていることがその位置、形状、構造等の物理的状況から客観的に明らかであり、かつ、譲受人がそのことを認識していたか又は認識することが可能であったときは、譲受人は、通行地役権が設定されていることを知らなかったとしても、特段の事情がない限り、地役権設定登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有する第三者に当たらない

• 買主が購入できる面積が小さくなります。
• 地積が減少した場合、建築計画に影響はありませんか？
• （売主に）分筆や越境者への所有権移転登記の手間やコストが生じます。
• 売主と越境者の関係性や対応によっては、解決に時間を要します。

• 確実に時効取得後の第三者に該当しますか？
• 背信的悪意者の第１関門「悪意」を充足してしまっていますが、買主ご本人は背信的悪意者に該当しませんか？
• 買主がリスクを負うからといって、売主から買い叩くと買主の背信性が増し、越境者に負けてしまう可能性が出てきます。
• （買主に）分筆や越境者への所有権移転登記の手間やコストが生じます。
• 解決までに長期を要する可能性があります。
• 建ててから解決を待つという作戦でしょうが、建築計画に影響はありませんか？

• 買主が購入できる面積（転売面積）が小さくなります。
• 地積が減少した場合、転売に影響はありませんか？
• （売主に）分筆や越境者への所有権移転登記の手間やコストが生じます。
• 売主と越境者の関係性や対応によっては、解決に時間を要します。

• 確実に時効取得後の第三者に該当しますか？
• 背信的悪意者の第１関門「悪意」を充足してしまっていますが、買主ご本人は背信的悪意者に該当しませんか？
• 買主がリスクを負うからといって、売主から買い叩くと買主の背信性が増し、越境者に負けてしまう可能性が出てきます。
• （買主に）分筆や越境者への所有権移転登記の手間やコストが生じます。
• 解決までに長期を要する可能性があります。転売まで時間を要する可能性があります。