原状回復・敷金返還に関するトラブル解決

賃貸していた物件を退去するときには「原状回復費はどれぐらい請求されるだろう？」とか「敷金は返ってくるのだろうか？」とか、ご不安になる方が多いです。

家主の中には、過大な原状回復費を請求したり、本来返金すべき敷金の返金を渋ったりする方もいます。

こちらのコラムを読んで、理論武装していただければ幸いです。

原状回復請求も敷金返還請求もともに「賃貸借契約解消の場面において、ほぼ同時に発生する問題である」ことが理解を複雑にしています。

【1】下記「賃借人の原状回復義務の有無」をご参照。

【2】下記「原状回復する面積」をご参照。

【3】下記「経過年数」をご参照。

【4】下記「単価の相当性」をご参照。

【5】敷引き特約の有効性については、コラム「敷引き特約の有効性」をご参照ください。

国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」を公表しています。

「ガイドライン」は裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準を平成１０年３月に取りまとめたものです。

平成１６年に（改訂版）、平成２３年に（再改訂版・現行ガイドライン）が発表されています。

令和２年４月１日に改正民法が施行されたことに伴い、令和５年３月に「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に関する参考資料」を発表しています。

既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられます〔いわゆる契約自由の原則〕ので、契約内容に沿った取扱いが原則です【1】が、契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、このガイドラインを参考にしながら話し合いをして・・・

参照：国土交通省HP 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について／最終アクセス240211

【1】契約自由の原則とは　

「契約を結ぶかどうか」、結ぶとしても「誰と結ぶか」、「どのような契約内容にするか」について、当事者は自由に決めることができます。これを契約自由の原則といいます。

ところが、契約を結ぶ当事者の関係は「会社と従業員」「事業者と消費者」など必ずしも対等な関係とはいえないものがあります。このような関係でも「契約自由の原則」を貫くと、力のある者に有利な契約ばかりが成立することになりかねません。

そこで、労働者や消費者といった立場の弱い者を保護する観点から、一定の関係においては、法律によって【契約自由の原則の例外】が設けられています。

例えば、事業者と消費者との契約に適用される消費者契約法では「消費者の利益を不当に害するような条項は無効」などと定められています （消費者契約法8～10条）。賃貸借契約では「敷引き特約」や「通常損耗を借家人負担とする特約」が、消費者契約法によって無効ではないかが裁判で争われました。

ガイドラインでは、次のように整理されています。

それぞれの理由について、ガイドラインの参考資料では、次のとおり説明されています。

• 建物・設備は時間の経過とともに、価値が減少していきますが、経年変化と通常損耗分の修繕費用は賃料に含まれるものと考えられますので、経年変化と通常損耗に対しては原状回復義務がありません。
• また、退去時に古くなった設備等を最新のものに取り替える等の建物の価値を増大させるような修繕等はグレードアップであり原状回復義務はありません。
• 賃借人が原状回復義務を負うのは、故意・過失、善管注意義務違反等による損耗等に限られます。例えば、クロスへの落書き、誤ってつけたフローリングのキズ、結露を放置したために拡大したカビやシミ、喫煙によって生じた臭いやクロスの変色等の場合には原状回復義務を負うことになります。 

【1】「通常損耗も借家人負担とする」特約の有効性については、こちら。

ガイドラインでは、次のように整理されています。

ガイドラインでは、クロスの張替えの場合、毀損箇所を含む一面分までは、賃借人負担とすることを認めています。このように賃借人の負担範囲を大きくしても、経過年数を考慮すれば、金銭的な負担は不当とならないと考えられるためです。

参考資料では、実質的な理由について次のように説明されています。

• 毀損部分と補修工事施工箇所にギャップが発生してしまう場合、例えばクロスの補修箇所のみ色のトーンが異なってしまうといった場合、物件の商品価値の維持のため部屋全体のクロスの張替えを行うこともあります。
• この場合に、部屋全体のクロスの色を一致させるための費用を全て賃借人負担とすると、通常損耗分やグレードアップ分を賃借人が負担することとなり妥当ではありません。
• 一方、毀損箇所のみの張替えが可能であっても、その部分の張替えが明確に判別できるような状態では、物件の価値の減少を復旧できておらず、原状回復義務を十分果たしたとはいえません。

ガイドラインでは、次のように整理されています。

【入居時にクロスが張替えられていない場合】

• 入居時にクロスの経過年数が３年の場合、入居年数に３年を加えた年数が退去時の経過年数となります。 
• 入居時のクロスの経過年数が明確でない場合、クロスの状況に合わせて経過年数のグラフを下方にシフトさせます。入居時点のグラフの出発点をどこにするかは、契約当事者で予め協議して決定することになりますが、例えば入居時のクロスの状況を価値８０％とした場合は、２０％グラフを下方へシフトさせます。

【退去時にクロスの耐用年数6年を過ぎている場合】

• 退去時にはクロスの耐用年数６年を過ぎており、賃借人の負担割合は１円（≒０％）になります。
• なお、経過年数を過ぎている場合にも賃借人は善管注意義務を負っていますので、賃借人の故意・過失による破損等が無ければ継続してクロスが使用可能な場合には、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ます。例えば、故意にクロスに落書き等を行った場合、一定の費用負担を求められることがあります。

（国交省／ガイドライン参考資料／17頁）

（以上、国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに関する参考資料」4頁）

【1】畳表（たたみおもて）：イ草（いぐさ）で織られ畳本体（畳床）の表に縫い付けられるゴザ状のもの。

【2】畳床（たたみどこ）：かつては乾燥させた稲の藁（わら）を圧縮して畳本体としていました。

【3】カーペット：繊維製のもの。

【4】クッションフロア：塩化ビニールで作られたもの。クッション性があるものとないものがある。

【5】フローリング：木質系材料のもの。

【6】筆者において追記。

【7】建物耐用年数：下表を参照

【8】「ー」を引いた部分は、ガイドライン上では「経過年数を考慮しない」とされている部分です。

次の記事では「経過年数を考慮しない」の意味を分かりやすく解説されていますのでご参照ください。

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原状回復ガイドラインでは，経過年数を考慮しない修繕費用があることも示している。例えば，建物本体と同様に長期間の使用に耐えられる部位であって，部分補修が可能な部位（フローリング等）の部分補修については，経過年数を考慮せず，部分補修の修繕費用は全面的に賃借人が負担することとしている。これは，部分補修をしても，部分補修をした部位を含めて将来貼替えを行うことになるので，部分補修をしてもその時点でフローリング全体の価値が高まることにならず，賃借人が修繕費用を二重に負担していることにならないからである。

また，襖紙，障子，畳表等は，消耗品としての性格が強く，減価償却資産の考え方を取り入れることはなじまない一方で，損傷がなければ長期にわたり使用することも可能である。そこで，この場合も経過年数を考慮せず，貼替え等の費用については毀損等を発生させた賃借人の負担とするのが妥当であると考えられている。

熊谷則一 (涼風法律事務所 弁護士)／著『不動産取引紛争の実践知 〔LAWYERS' KNOWLEDGE〕 宅建業法の戦略的活用』（有斐閣、2019年）176頁

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具体的な原状回復費を算出するためには、材料の単価を知る必要もあります。

コレばかりは、時期によって価格も変動することもありますから、知り合いの業者さんに「これ単価こんなものですか」と、確認するしかありません。