連棟建物（長屋、二戸一、三戸一）の切り離しに関するトラブル

1. 切離し工事前に取得すべき同意（区分所有法の定め）
2. 二種類ある連棟建物
3. 東京地裁平成25年 8月22日判決
   1. 争点❶　区分所有者は、他の区分所有者の所有地上に何らかの権利を有するのか
   2. 争点❷　専有部分の切離し・新築工事は区分所有者の共同の利益に反する行為に当たるか？！
   3. 争点❸　原告らによる工事承諾はあったのか？
   4. 争点❹　原告らに、被告新建物の取壊し請求及び本件土地の明渡請求が認められるか否か
   5. 争点❺　取壊し請求権・土地の明渡請求権は消滅時効が完成しているか？
   6. 争点❻　工事は他の区分所有者の占有部分を損傷する不法行為か？
4. 大阪地裁平成22年11月4日判決・大阪高裁平成23年3月30日判決
5. 問題とならない適法な切離しとは（3つの裁判例まとめ）
6. 「耐震調査」と「弱体化した場合の補償」を求められた場合の対応

1. 集会においては、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。　
2. 建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。　
   1. 新たに建築する建物（以下この項において「再建建物」という。）の設計の概要　
   2. 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額　
   3. 前号に規定する費用の分担に関する事項　
   4. 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項　
3. 前項第３号及び第４号の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。　
4. 第１項に規定する決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、第３５条第１項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも２か月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。　
5. 前項に規定する場合において、第３５条第１項の通知をするときは、同条第５項に規定する議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければならない。　
   1. 建替えを必要とする理由　
   2. 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳　
   3. 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容　
   4. 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額　
6. 第４項の集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも１か月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。　
7. 第３５条第１項から第４項まで及び第３６条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。この場合において、第３５条第１項ただし書中「伸縮する」とあるのは、「伸長する」と読み替えるものとする。　
8. 前条第６項の規定は、建替え決議をした集会の議事録について準用する。　

1. 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。　
2. 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。　

単独所有

建物の形状に沿って土地の境界があり、底地は上の建物所有者がそれぞれの土地を単独所有している。

建物の形状に沿った土地の境界はなく一筆の土地である。

一筆の土地を建物所有者が共有している。

一筆の土地ごとに一つの建物がある。

一筆の土地ごと建物所有者の単独所有。

一筆の土地上に複数の建物がある。

一筆の土地を建物所有者が共有している。

【事案の概要】

共用部分たる基礎・土台部分及び躯体が敷地全体にまたがっている〔1〕連棟建物の切離し＆再築で問題が発生しました。この連棟建物の底地は、計画段階では敷地全体を連棟建物の区分所有者らの共有とする予定でしたが，建物完成後、分譲の段階で購入者の希望により予定を変更し分筆の形式をとりました〔2〕。

被告は、連棟建物のうち自己の専有部分を切離し取壊したうえ、連棟建物から独立した新築建物を建築しました。それに対して、他の区分所有者が、被告の行為を違法であるとして建物の取壊しを求めた事例です。

【判決要旨】

1. 被告は、新築建物を取り壊せ。
2. 被告は、原告らに対して損害を賠償しろ。

連棟建物

被告が切離し工事を行なう前の一棟の建物全体

切離し後の連棟建物

旧Y邸

被告が取壊した被告所有の専有部分

新Y邸

被告が新築した独立建物

本件土地

新旧Y邸の底地

1. 連棟建物の建築方法にもよるが、基礎・土台，屋上，外壁，柱及び境界壁等の躯体は，共用部分に当たる。
2. 各区分所有者は、共用部分の持分を有することになり、他の区分所有者の土地を占有している。他人の土地を占有するには、占有する正当な権限があると考えるのが合理的であるが、それは賃借権（各区分所有者が支払うべき賃料を相殺することにより実際の賃料の授受は行われない賃貸借契約）である。
3. 切離し工事は、他の区分所有者の賃借権を消滅させることにもなるので、その旨の承諾を取得しておく必要がある。

• 違法建築物にならないこと
• 日影に関する斜線規制にかからないこと。
• 連棟建物全体の建替え時に不利益にならないこと

どうしても不利益が生じる場合には、その不利益を列挙して承諾を得る必要がある。

• 他の区分所有者が受ける不利益内容によっては、工事着手時点の全区分所有者の承諾を必要とする。
• 不利益内容を全て列挙した真摯な説明と、真正な承諾を取得する必要がある。

• 切離しとその後の新築工事内容によっては、新築建物であっても取壊しを命じられる可能性がある。

• 取壊し請求権（建物収去請求権）は、区分所有者の共同の利益に反する行為が継続している限り、消滅時効にかかることはない（＝いつまでも建物にリスクがついて回る）。

• 切離し工事を発注するに際しては、請負人である工事業者に対し，工事により連棟建物に損傷を与えないように細心の注意を払うように指示するなど，連棟建物に損傷を与えないために必要な措置を執る注意義務を負う。
• 後日紛争化した場合に備えて、この指示は口頭で行なうほか、必ず書面でも行なっておく（例えば解体工事の発注書・請負契約書に明記する）べきです。

1. 本裁判例は、収去される部分の全部又は一部が共用部分であり原告がその共有持分権を有するかについては判断を回避している。
2. もっとも「強制執行（切離し工事）により原告ら他の区分所有者が受ける影響」を子細に分析しており参考になるため紹介した。
3. 原告らが受ける影響（影響は甚大）と、被告が有する区分所有法１０条に基づく区分建物の売渡請求権行使（行使は容易）とを比較し、被告の権利濫用を認定している。

1. 本裁判例は、梁や支柱などが共用部分になるか否かを判断する上で、一定の基準を示している。すなわち、一棟建物がその一部の住戸部分を切り離して単体で存立されることがその設計上予定されているものではなく、一棟建物全体では風圧力及び地震力のいずれに対してもある程度の強度を兼ね備えているのに対し、一部を切離し、切離し後の建物が単体で存立することとなった場合には、建築基準法所定の基準を大きく下回り、建物の形状からみても非常に倒壊しやすい危険な建物となる場合には、少なくとも、本件対象部分のうち東西方向の梁、支柱等の基本的構造部分は、構造上、被控訴人区分建物の存立、安全に不可欠な部分であるというべきであって、他の区分所有者が共有持分権を有する共用部分であると認められる。
2. したがって、切離し・取壊し工事部分には、他の区分所有者が共有持分権を有する共用部分が含まれ、他の区分所有者は、民事執行法38条1項にいう「強制執行の目的物について…目的物の譲渡又は引渡しを妨げる権利を有する第三者」に該当するから、被控訴人の請求は理由がある。
3. なお、仮に、本件対象部分には被控訴人が共有持分権を有する共用部分が含まれないとしても、後記二のとおり本件強制執行による控訴人の収去請求権の行使は被控訴人に対する関係で権利の濫用に当たり許されないから、被控訴人の請求に理由があるとの結論に変わりはない。

1. 切離しとその後の新築工事内容によっては、新築建物の取壊しを命じられる可能性があります。
2. 取壊し請求権（建物収去請求権）は、区分所有者の共同利益に反する行為が継続している限り、消滅時効にかかることはありません（＝いつまでも建物にリスクがついて回る）。
3. 切離し工事の結果、他の区分建物に損害が発注した場合には、切離し工事を発注した者も損害賠償請求を受けることがあります。

1. 違法建築物にならないこと
2. 日影に関する斜線規制にかからないこと。
3. 連棟建物全体の建替え時に不利益にならないこと（建ぺい率・容積率減少などないこと）

区分所有法第62条（建替え決議）6項に基づき、説明会を開催します。

招集通知などしっかりと書面で証拠に残しておきましょう。

作業手順、切離し解体後の壁の養生方法について具体的に説明が必要です。

工事を担当する工務店に同席を求めた方がよいでしょう。

1. 連棟建物の建築方法にもよるが、基礎・土台，屋上，外壁，柱及び境界壁等の躯体は，共用部分に当たることがある。一棟建物がその一部の住戸部分を切り離して単体で存立されることがその設計上予定されているものではなく、一棟建物全体では風圧力及び地震力のいずれに対してもある程度の強度を兼ね備えているのに対し、一部を切離し、切離し後の建物が単体で存立することとなった場合には、建築基準法所定の基準を大きく下回り、建物の形状からみても非常に倒壊しやすい危険な建物となる場合には、本件取壊し部分のうち梁、支柱等の基本的構造部分は、構造上、他の区分建物の存立、安全に不可欠な部分であるというべきであって、他の区分所有者が共有持分権を有する共用部分と認定されることがあります。
2. 他の区分所有者が受ける不利益内容によっては、工事着手時点の全区分所有者の承諾が必要となります。

3. 切離し工事は、他の区分所有者の賃借権を消滅させることにもなるので、その旨の承諾を取得しておく必要があります。

4. 切離し工事によって、どうしても不利益が生じる場合には、その不利益を全て列挙した真摯な説明と、真正な承諾を取得する必要があります。場合によっては、承諾を得るために不利益を金銭で補償する必要も生じます。

5. 切離し工事後、越境が発見されることも多いです。越境が確認できた場合の措置（撤去か、将来撤去か）についても定めておきましょう。
6. これらの同意は書面で取得しておく必要があります。同意書をもらっておくことによって、同意を後日翻意されることを防ぐことができます。

1. 切離し工事を発注するに際しては、請負人である工事業者に対し，工事により連棟建物に損傷を与えないように細心の注意を払うように指示するなど，連棟建物に損傷を与えないために必要な措置を執る注意義務を負っています。
2. 後日紛争化した場合に備えて、この指示は口頭で行なうほか、必ず書面でも行なっておく（例えば解体工事の発注書・請負契約書に明記する）べきです。

1. 連棟建物の外部を他の区分所有者の方と一緒に回って、不具合やクラック（ひび割れ）などを全て写真撮影します。これは工事後になって、工事によって発生した不具合だと言われないための予防策です。
   
2. 外周が終われば、少なくとも両隣のお家にお邪魔して、不具合がないか外周同様に確認して回ります。許可をもらって写真撮影も行います。
3. 壁は境界に対して真っ直ぐに伸びているのかも、建物内から確認します。切離しの結果、両隣の建物側に越境しているなどの問題が発覚すると、切離し後の建築計画に影響を及ぼすおそれがあるからです。

1. 切離し工事・解体工事が施主負担なのは当然です。
2. 隣家の壁面の養生工事などの補修工事も、切離しを行なった施主負担で行なうことになります。
3. 耐震強度が落ちたことが証明された場合には、元の状態にまで補強する費用も負担する必要があります。