財産分与

住宅ローンが残っているのに、妻名義に変更して大丈夫か?!

どんな税金がかかる可能性があるの?

後日、問題にならないの?!


なんか良い方法はないの?!

全て「あなたのまちの司法書士事務所グループ」にお任せください。

財産分与とは


夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を、離婚する際又は離婚後に分けることを言います。話し合いがまとまらない場合には、調停を申し立てます。

また、財産分与によって、不動産の名義を取得された場合には、忘れずに登記しなければなりません。

元の家にどうしても住み続けたい場合


元の家は、夫名義だけれど住み続けたい。

住宅ローンの債務者(支払い義務者)も夫になっている場合、どうすれば良いでしょうか?

二つの方法がございます。

そんなときは?

<奥様に一定の給与があり、奥様の名義で住宅ローンを組める場合>

奥様名義で新たに住宅ローンを借りて、夫の住宅ローンの残高を全額返済することで、不動産の名義を夫から奥様へ変更することが可能です。

奥様名義で住宅ローンを組めないけれど、奥様が支払っていく場合

銀行は、所有者と住宅ローンの債務者(支払い義務者)が一致していることを要求しています。また、住宅ローンを完済せず、名義を変更することは銀行との契約違反であり、銀行に見つかれば一括返済を求められることもあり得ます。

では、どうすれば良いでしょうか?

 

奥様が夫に代わり、住宅ローンを支払っていくという約束が夫婦間ででき、奥様にその決意・返済原資もある場合、銀行との契約違反になることを承知いただいたうえ、夫から奥様へ所有権移転登記をしてしまうことをオススメします。

 

なぜなら、住宅ローンを奥様が完済したのち、名義をかえようとしても、夫の協力を得られるとは限らないからです。また、名義を変えず奥様が住宅ローンを支払い続けたのに、夫が破産すると、奥様は家を取られてしまうリスクもあるからです。

なお、夫側のリスクを低減するためには、履行引受契約を締結されておくことをオススメします。

(平成28年12月。司法書士佐藤大輔)

所要時間


財産分与手続完了までの標準的処理時間は、約1か月です。

作業内容 処理時間
財産分与契約書案の作成 7日
登記申請~登記完了 14日
登記ミスなどのチェック 7日
合計 1ヵ月ほど

司法書士報酬・手数料


次のような基準でお願いしております。

業務の種類 当事務所の手数料 実費
財産分与契約書(定型のもの) 30,000円(税別) 印紙税法に定める金額
所有権移転登記 50,000円(税別)~ 評価額の20/1000
登記原因証明情報など作成 10,000円(税別)~  
登記簿閲覧・調査 3,000円(税別)~  
日当(公証役場などへの出張で、移動時間が2時間を超える場合) +10,000円(税別)  

次のような場合には、追加料金が発生します。

追加のご要望 業務の種類 当事務所の手数料 実費
養育費やその他離婚に関する全ての合意をまとめた書類も作って欲しい 離婚合意書作成 100,000円(税別) 印紙税法に定める金額【1】
奥様名義で住宅ローンを組めないけれど、奥様が支払っていく場合 負担付贈与・履行引受契約書作成  150,000円(税別) 印紙税法に定める金額
登記簿上の住所が、現住所と異なる 住所変更登記 10,000円(税別)  1,000円/筆
抵当権の抹消 抹消登記 10,000円(税別)  1,000円/筆

【1】 公正証書にする場合には、公証人手数料も必要です。

Q&A よくあるお問い合わせ


Q.不動産を財産分与することでどのような税金が発生しますか?!

次のとおりです。なお、贈与税は、通常かかりません。当事務所グループでは、どの程度の税金がかかるのか、提携税理士に試算を依頼したうえで、ご提案いたします。ご安心ください(あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔・平成29年1月)。

 

もらう側

・登録免許税

・不動産取得税 【1】

・(毎年)固定資産税・都市計画税

 

財産分与する側

(譲渡)所得税 【2】

 

【1】 かからないこともあります。

【2】 時価で売却したものとして、購入したときの売買代金との差額について、課税されます。不動産を元配偶者に無償で渡しているのに、なぜ所得税が発生するのかという疑問を良くいただきます。所得があがる結果、保険料もあがることになるので、注意が必要です。


Q.離婚を契機に自宅の不動産の名義を変えようと考えています。注意すべき点は?

不動産の名義を変更する場合には、登記の原因によって、かかってくる税金が大きく異なります。必ずしも「財産分与」を原因に移転登記することが正しいとは限らないのです。当事務所グループでは、下表などを参考に最適な登記の原因を選択し、オススメしております。

 

●=課税される

▲=課税可能性あり

×=課税されない

財産分与 売買 負担付贈与 贈与
不動産を渡す側

譲渡所得税(国税)

住民税(地方税)

▲時価で譲渡したとみなされる。購入時より時価が高騰していたとき課税される【1】

 

▲購入時より高額で売却したとき

【1】

 

 

×

贈与税

 

▲時価より高い売却のとき

【2】

▲負担が贈与財産より過大であるとき

×
不動産を

不動産取得税

×

登録免許税率

20/1000

土地15/1000

建物20/1000

但し居住用のとき

建物3/1000

20/1000 20/1000

贈与税

×但し【3】

▲時価より安い売却のとき【2】

▲時価から負担額を控除した金額について【2】

▲相続税評価額

【2】

固定資産税

【1】購入時価格は、建物を減価消却する必要があります。そのため、購入時の売買契約書の金額よりも低い価格で仕入れたことになるので注意が必要です。

【2】固定資産税評価額=時価の7割、相続税評価(路線価)=時価の8割というのが一般的です。つまり、時価を⑩とすると次のような価格になります。

    固定資産税評価額⑦ < 相続税評価⑧ < 時価⑩

【3】次に該当するときは、贈与税が課税されます。(相続税基本通達9-8) A)その分与に係る財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮してもなお過当であると認められる場合における当該過当である部分 B)離婚を手段として贈与税若しくは相続税のほ脱を図ると認められる場合における当該離婚により取得した財産の価額

(平成30年3月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔)


Q.財産分与登記の注意点の教えてください。
次の3点に注意します。
  1. 「財産分与」という登記原因を使えるのは、離婚した(離婚届を提出した)夫婦のみです。
  2. 不動産をあげる側に譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税が大きかったため、こんな筈ではなかった(錯誤無効)と財産分与登記の抹消を求めて提訴し、あげた側が勝訴した(無効な登記となった)裁判例がございます。
  3. 登記原因日付は、次のとおりになります。

(平成30年3月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔)

 

登記原因日付

離婚届を提出

財産分与の合意

財産分与の合意をした日
財産分与の合意 離婚届を提出 離婚届を提出した日