売買(いわゆる「不動産取引」「決済」)


不動産を購入された場合でも、不動産登記をしなければ、第三者に対して、所有権を主張できません。

 

しっかりした不動産会社が関与している普通の取引の場合には、どの司法書士が担当しても問題になることはありません。

 

当グループは、契約書作成段階から関与することにより、後日の紛争発生を未然に防止します。

「普通の」売買の流れ


売買契約を締結し、「手付金」を渡してから、売主さん買主さんそれぞれが、それぞれの義務を行なって、最終取引(残代金の支払い+所有権の移転)を行なうのが通常です。

売主様・買主様と売買価格・条件で合意

不動産会社を通じて、価格や条件で合意が成立します。

売買契約書の締結

売買契約書に売主買主が調印し、買主さんは売主さんに「手付金」を渡します。

売買契約には「売買代金全額の支払いが完了したときに、所有権が移転する」旨の特約がついています。

それぞれの義務の実行(準備)

売主買主ともに、売買契約書に書かれたそれぞれの義務を、売買契約書に書かれた日までに、実行する準備を整えます。

売主さんは、境界を確定させたり、

買主さんは、売買代金の支払い準備をします。

(最終)決済日

売主・買主・仲介不動産会社・司法書士が銀行に集まって、売主買主それぞれの義務を行ないます。

売主の義務が全て実行されていることを司法書士が確認します。

司法書士は、銀行に対して買主に融資金を支払うよう指示します。

融資金を受け取った買主は、売主に対して売買代金を支払います。

売買代金を受け取った売主は、ローンを完済します。

売買代金を受け取った売主は、買主に対して領収書を交付します。

登記申請

司法書士が法務局に登記申請を行ないます。

通常であれば、①売主の住所変更登記、②売主のローンの抹消登記、③売主から買主への所有権移転登記、④抵当権設定登記と、登記申請を行ないます。

「普通でない」売買


「通常でない」「イレギュラーな」売買などの場合には、次のような注意点があります。

事例 注意点
❶ご近所同士の売買で、仲介不動産会社を入れない

売買契約書をネットで拾って大丈夫?

買主:重要事項説明なくて大丈夫?

売主:売った後の責任大丈夫?

❷ご家族同士の売買で、仲介不動産会社を入れない 売買価格は、対税務署大丈夫?
❸農地の売買 農地法の許可は大丈夫?
❹外国にいる日本人から不動産を購入する売買 印鑑証明書ないけど大丈夫?
❺外国人から不動産を購入する売買 税金関係大丈夫?

「通常でない」「イレギュラーな」売買の登記の場合には、売主さん買主さん両方に危険が一杯です。

是非とも不動産登記の専門家である司法書士に、中でも特殊案件の経験が豊富当グループにご用命ください。

手付金


手付金と申込証拠金の違い


手付金は、契約成立の証(あかし)です。

申込証拠金は、契約を申し込んだ証(あかし)にすぎず、契約は成立していません。

 

買主さんは、今、渡すお金が、手付金なのか申込証拠金に過ぎないのか、よく確認して渡す必要があります。

手付金は必要か?


売買では、「手付け」がある場合とない場合があります。

ある場合とない場合の違いを良く理解した上で、売買契約をする必要があります。

  売買契約と履行時期(「残代金支払+所有権移転」の時期)の違い
手付け「あり」  かならず「『先に』売買契約」→「履行時期」の順 
手付け「なし」

「『先に』売買契約→履行」か「売買契約と履行時期を『同時』に行なう」

どちらでも可能

では、手付け「あり」「なし」のメリット・デメリットはどうなっているのでしょうか?

    メリット デメリット
手付け有 先に契約→後日履行 ●相手方を縛ることができる。相手方が契約を解除したり、他者と契約したときに、違約金として手付金を没収できる

●契約締結と手付金授受のために一度余分に集まる必要がある。

●手付金を受領するということは、履行期の前に契約を締結するということ。契約を締結するということは履行期を定める必要があり、万一、履行期に間に合わないと違約金が発生しうる。

手付け無

 
先に契約→後日履行  

●契約締結のために、一度余分に集まる必要がある。

●契約を締結するということは、履行期を定める必要があり、万一、履行期に間に合わないと違約金が発生しうる。

契約締結と履行が同時

●契約締結と手付金授受のために一度余分に集まる必要がない。

●契約内容を予め打合わせておけば、契約締結とその履行を同時に行えるので、無駄が少ない。

●履行の準備が完全に整ってから、契約を締結できるので、違約金が発生しない。

●相手方を縛ることができない。相手方が逃げてしまっても(契約解除や他者と契約してしまっても)違約金を受け取ることができない。

●相手方がいつまで経ってもダラダラと履行準備を続けても違約金を請求できない。 

「普通の」売買取引では、「手付け有」で「先に契約・後日履行」を多く採用しています。

「普通でない」売買取引【1】では、「手付け無し」で「契約締結と履行を同時」を採用することもあります。

【1】「普通でない」売買取引とは・・・

金額の安い取引、遠隔に住んでいる方同士の取引、売主のやること(義務)が多い取引などです。

「通常でない」「イレギュラーな」売買の登記の場合には、売主さん買主さん両方に危険が一杯です。

是非とも特殊案件の経験が豊富当グループにご用命ください。

Q&A よくあるお問い合わせ

売買登記(全般)のQ&A


Q.不動産を売買する場合の注意点は何ですか?

登記簿や公図・測量図などから、土地の権利の状態や一緒に売買しなければならない土地が無いのか、既に取り壊された建物が登記簿上だけ残っていないかなどを調査する必要があります。 ほかにも、建物を建てて良い土地なのか、建物や土地に制限はないのか、土地が汚染されていないかなどを調べる必要があります。 対象となる不動産を調査して、買主には完全な所有権を移す必要があります。当事務所では、不動産売買に関して数百に及ぶチェックリストを備えております。安心してご依頼いただけます。


Q.農地を売買する場合の注意点は何ですか?

登記簿上の「地目」が田や畑になっている土地を売買するには、「農地法の許可書」が不動産登記に必要となります。農地が減少していくのを防止するための「農地法」という法律による制限があるためです。この農地法の許可は、「市街化区域」であれば、比較的容易に取得することが可能ですが、「市街化調整区域」であれば、農地を農地のまま売却する以外の取得ではなかなか困難です。

 

  変動の内容 地目 所有者

農地法3条

農地を農地として売買

変動なし 甲→乙

農地法4条

農地を例えば宅地に転用 畑→宅地 変動なし
農地法5条

農地を転用するために売買

農地法5条は、3条+4条

畑→宅地 甲→乙

Q.不動産売買取引に司法書士が立ち会うのはなぜ?

不動産の売買では、売主・買主・仲介業者・売主にお金を貸していた金融機関・買主がお金を借りる金融機関など、多数の方々が関与します。司法書士は、その場に立ち会って「ヒト」「モノ」「意思」の確認を行い、その確認が出来た段階で、「売買代金をお支払いいただいても大丈夫です。」と、売買代金の支払いや融資の実行をお知らせします。これは、お金を払ったのに、不動産の所有権が移っていないと、後日紛争になることを防止するためです。なお、「ヒト」とは、売主・買主が偽物でないこと。「モノ」とは、売買する不動産に当事者間で勘違いがないこと。「意思」とは、売主・買主に真実その不動産を売買する意思のあることをそれぞれ言います。


Q.土地の一部を売却できますか?

はい。土地の一部を売却することは可能です。土地の一部の売却には二種類(①土地の一部を切り売りする場合、②一筆の土地の持分を売却する場合)あります。まず、①土地の一部を切って売却する場合には、どの部分を売るのか、土地を切って(分筆といいます)売却します。次に、②一筆の土地の持分を売却した場合、売却後は、買主とその土地を共有することになります。持分の割合は、その土地の利用方法の決定権にも大きな影響がありますので、慎重に決定される必要があります。これらは、贈与される場合でも当てはまります。


Q.第三者のための契約(新中間省略登記)の契約書文例を教えてください

A(所有者・売主)-B(中間者)-C(最終買受人)とした場合、次のとおりです。AB間の契約を①、BC間の契約を②とします。

 

①の契約書の特約例(売主はA、買主はB)は、次のとおり

第1条(第三者のための契約及び所有権の移転先及び移転時期)

①売主及び買主は、本契約が第三者のためにする特約を付した売買契約として締結されるものであることを確認する。

②買主は、本物件の所有権の移転先となる者(買主を含む)を指定するものとし、売主は本物件の所有権を、買主の指定する者に対し、買主の指定及び売買代金全額の支払を条件として、直接移転する。

第2条(所有権の留保)

売買代金全額の支払いがなされたとしても、買主が買主自身を本物件の所有権の移転先に改めて書面をもって指定しない限り、買主に本物件の所有権は移転しないものとする。

第3条(受益の意思表示の受託委託)

売主は、移転先に指定された者が売主に対して行う「本物件の所有権移転を受ける旨の意思表示」の受領権限を買主に与える。

第4条(買主の所有権移転債務の引き受け)

買主以外の者に本物件の所有権を移転させる時は、売主は、買主がその者に対して負う所有権の移転債務を履行する為に、その者に本物件の所有権を直接移転するものとする。

②の契約書の特約例(売主はB、買主はC、登記名義人・所有者はA)は、次のとおり

第1条(第三者の弁済)

本物件は、未だに登記名義人が所有している為、本物件の所有権を移転する売主の義務については、売主が売買代金を受領したときに、その履行を引き受けた本物件の登記名義人である所有者が、買主にその所有権を直接移転する方法で履行するものとする。

第2条

売主は、売主と登記名義人との間の本物件についての平成○年○月○日付売買契約における債務(買主を所有権の移転先として指名すること、売買代金全額の支払い等)を本契約第○条の所有権の移転及び引渡までに(または同時に)履行し、登記名義人の買主に対する抗弁を除去するものとする。

 

(平成28年11月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔)


Q.第三者のための契約を行なった場合、契約当事者にそれぞれの売買金額は分かりますか?

A(所有者・売主)-B(中間者)-C(最終買受人)とした場合、 AB間、BC間の契約は別の契約です。よって、 ①AさんにBC間の売買金額は、わかることはありません。 ②CさんにAB間の売買金額は、わかることはありません。 もっともCさんが「AB間契約が成立している証拠を見せて欲しい」と言えば、AB間契約書を開示するべきです。その場合でも、AB間で成立した売買金額までは示す必要がありません(黒塗りにして提出して結構です。)。平成29年6月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔。


Q.宅建業者が売主である場合、手付金・中間金を売買代金の10%を超えて預かる場合にはあらかじめ保全措置をしておく必要があると聞きました。詳しく教えてください。

1.手付金等の保全措置

「売主」である宅建業者が保全措置を講ずる義務がある。

「仲介業者」が義務を負うのではない。

売主 買主 保全措置の要否
宅建業者 宅建業者以外 必要
宅建業者 宅建業者 不要

2.手付金「等」の意義

手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約締結日~引渡しの間に支払われるもの(宅建業法第41条第1項)。

3.保全措置の内容

⑴ 銀行・保険会社・宅建協会に質権を設定させて売主倒産に備えるのが通常であって、預かる前に措置を講じなければならない。

⑵ 以上の保全措置は、面倒なので、保全措置を講じなくて良い金額設定の手付金・中間金とするのが通常です(高額物件を除く)。

4.違反の効果

事前の保全措置を行なわず、手付金等を受け取った場合、業務停止処分の対象となる(宅建業法第41条の2第1項、同第65条2項2号)。

5.次善策の検討

⑴ 買主名義で所有権移転仮登記を行なったとしても、保全措置の義務は免れない(REITO.2018.1/No108/83頁以下 )。

⑵ 移転登記や引渡しをすれば、瑕疵は治癒されると考えられるが、売主のリスクを考えれば、行えない。

⑶ 重説において、しっかり手付金等の保全措置の概要を説明したにも関わらず、保全措置を講じないうちに、買主が任意に支払った場合、買主はその返還を請求できないとの説もありますが、民法上返還請求できないことと、宅建業法の違反とは別に考える必要がある。

5.法規制を回避できる良い方法などはなく、違反の効果が大きいですので、必ず法律に定められた保全措置を行なうべきです(令和元年6月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔)。


売買登記(購入)についてのQ&A


Q.夫婦・親子・兄弟など共同名義で不動産を購入する場合、持分の割合はどう決めれば良いですか?

原則として、お金を出される(融資をご負担される)割合で持分を決められるべきです。この割合と異なる割合で、持分を登記された場合、贈与税の対象となることがあります(あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔)


Q.収益不動産は個人で買うべきか?法人(を設立して)で買うべきか?

残念ながら、単純に法人で所有すべき、個人で所有すべきとは言えません。次のようなたくさんの指標があるためです。また、将来的に税制度の改正が行われる可能性もあります。よって、税理士によって考え方に違いがあります。 当事務所では、ご要望があれば、資産税・法人税に強い(提携先)税理士をご紹介することも可能です(ご相談に応じるのみでは、報酬をいただかない先生方です。)。

  1. 金融機関へ照会 不動産投資は金融機関から融資を受けられなければ、始まりません。まず、設立したばかりの法人に金融機関が融資してくれるかを、照会されるべきです。 なお、融資を受けるために、先に法人を設立しておくという方法もございます。
  2. 法人設立のメリットによる分別 法人で購入すれば、様々な費用(人件費、飲食代、旅費等々)を経費に参入できる可能性が高いのは事実です。 また、個人名義で不動産を購入すれば、家賃収入は本業の所得と合算され所得税が課されますので、日本の累進課税制度では、良い選択ではないと言えます(法人を設立して所得を分散させる効果)。
  3. 賃料収入の多い・少ないによる分別 法人の申告は(個人事業者の申告と比べ複雑で)基本的に税理士でなければ、困難と言われています。税理士費用(年間20~60万)、赤字黒字に関わらず支払う法人住民税(年7万円)を支払って、余りある賃料収入がありますでしょうか? そうでなければ、法人を所有する費用だけで賃料収入が消えてしまいます。しかし、既に本業等で法人を所有している場合はこの限りではありません。既に税理士費用や法人住民税を支払われているからです。
  4. お子様への資産承継による分別(その1) ご子息への財産の承継を考えるのは、早ければ早いほど良いとされていますが、財産の承継コストでは、法人の方が有利です。 不動産を法人で購入した場合、株式を贈与などで移すことになります。株式の贈与の場合、法人(で保管されている)株主名簿の書換で良いので、コストがかかりません。 一方、不動産を個人で購入した場合、不動産の持分を贈与などで移すことになります。不動産の贈与の場合、不動産登記簿の変更が必要となり、(贈与税がかからない範囲内であっても)登録免許税と司法書士報酬が発生します。
  5. お子様への資産承継による分別(その2) 相続が発生した時、相続財産を評価することになりますが、評価の対象は、不動産を株式会社で所有していたなら株式(株式を評価する前提として、不動産を評価します)を、不動産を個人所有していた場合には不動産を評価することになります。この点では、株式会社の方が不利であるという税理士もいるようです。

(平成28年2月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔)

 


Q.不動産購入前に測量してもらったところ、実測が登記簿面積よりだいぶ大きいのですが??

地積更正登記を行ってから、不動産取引を行うのが通常です。当事務所では、不動産という高額な買い物ですので、買主様には出来るだけリスクが少ない取引をなされることをオススメしています。 以下に、地積更正登記(面積増加)をする場合と、しない場合のメリット・デメリットをまとめます(平成28年8月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔)。

 

  メリット デメリット

地積更正登記をする

しない場合のリスク・デメリットを排除できる

固定資産税が上がる

都市計画税が上がる

登録免許税が上がる

不動産取得税が上がる

地積更正登記をしない

固定資産税が上がらない

都市計画税が上がらない

登録免許税が上がらない

不動産取得税が上がらない

  1. 地積更正登記を後日行おうとする際、必要書類が揃っていない可能性がある。
  2. 法制度の変更で必要書類が増える可能性がある。
  3. 隣接地所有者が協力しない可能性がある。
  4. これらに対処するリスクを全て買主様が負担することになる。
  5. リスクが顕在化したときには、税金が安いままであるというメリットを超える出費を要する可能性がある。

Q.登記費用が軽減される場合について教えてください。居住用不動産の軽減制度とは、何ですか?

自分が居住する家屋について、以下の要件を満たしていれば住宅用家屋証明書が取得できます。この証明書を登記申請時に添付すると登録免許税の税率が大幅に軽減されます。登録免許税の他、不動産取得税、所得税(住宅ローンをご利用の場合)も軽減されます。

  1. 新築家屋の購入 (建物の評価額の4/1000が1.5/1000まで軽減されます。) 個人が平成27年3月31日までの間に新築又は取得した、自己が居住するための床面積50平方メートル以上の新築または未使用家屋であり、新築又は取得後1年以内に保存登記をすること。
  2. 中古住宅の購入 (建物の評価額の20/1000が3/1000まで軽減されます。) 個人が平成27年3月31日までの間に取得(売買または競売に限る)した、自己が居住するための床面積50平方メートル以上の新築後25年以内(木造等非耐火の場合は20年以内)又は一定の耐震基準に適合する住宅用家屋で、取得後1年以内に移転登記をすること。
  3. 住宅ローンの設定 (お借入額の4/1000が1/1000まで軽減されます。) 上記1、2の条件を備えている場合、当該住居取得のための住宅ローンの債権を担保するために一定の者が受けるこれらの住宅用家屋を目的とする抵当権の設定登記で、新築又は取得後1年以内に設定登記をすること
(あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔)

Q.中古マンションを購入するときの登記費用軽減について教えてください。

建築時期によって、必要な書類がかわります。次のとおりです。(平成29年10月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔)

 

  建築時期 建築確認済証(★1)の交付を受けた日  

住宅用家屋証明取得に耐震適合証明書(★2)の要否 

建築から25年

内の新しいマンション

 

不要  
以上経った古いマンション 昭和56年6月1日より後⇒新耐震基準 必要

新耐震基準⇒厳しいので耐震適合証明書の取得は容易

昭和56年5月31日より前⇒旧耐震基準 必要 旧耐震基準☛緩いので耐震適合証明書取得には、次の条件(★3)が必要

 

★1 検査済証(建築完了後、検査を受けるもの)ではない。

★2 耐震適合証明書とは、耐震基準に適合していることを一級建築士が調査のうえ、証明するもの。通常、一級建築士の報酬は5万円以上。

★3 次の条件のいずれか一つを充たしていることが必要。

①マンション全体が耐震診断を受けていること

②マンション全体が品確法による性能評価で耐震基準等級1以上(1、2、3)のいずれかを取得


Q.昭和56年建築の中古マンションを現金で買います。登記費用軽減について教えてください。

建築から25年以上経っていますので、登記費用の軽減を受けようと思えば、一級建築士に耐震適合証明書を依頼しないといけませんね。費用の一例を示します。あなたの場合には、耐震適合証明書を取得してでも、住宅用家屋証明を取得した方が良さそうですね。もちろん、当事務所グループ提携の一級建築士をご紹介できますよ

(平成29年10月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔)

 

  軽減あり

軽減なし

耐震適合証明書取得費用

54,000円

なし
不動産取得税 28,600円 170,900円
登記費用 186,103円 230,772円
合計 268,703円 401,672円

売買登記(売却)についてのQ&A


Q.土地を切って売却したのに、権利証の面積が減っていないのですが?

土地を分筆して売却しても、権利証の面積の訂正は不要です。


Q.もし、自分が認知症になったら、家族に自宅を売却してもらって、介護施設にいれてもらおうと考えています。可能でしょうか?

「もし自分が認知症になったら、妻や息子たちが自宅を売却して施設に入れてくれるだろう」

そんな風に漠然と考えている方もいらっしゃると思います。でも、そんなことは出来ません。

 

不動産を売却するためには、司法書士が売却についての意思確認をしますが、これは売主さんご本人に対して行なう必要があります。万が一、売主さんご本人が、認知症など判断能力が落ちてしまった場合には、他の親族全員が売ってくれと言っても、司法書士は売却の登記を行なうことが出来ません。

 

では、成年後見を利用したら良いのではとお考えの方、これも正しくはありません。

判断能力が落ちてから成年後見を利用する場合には、法定後見という制度を使います【1】。

法定後見を利用して不動産を売却しようとすると、二つのハードルがございます。

まず、ご家族を後見人等の候補者と申立書に記載して後見開始の申立てをしても、必ずしも、ご家族が選任されるとは限りません。ご家族以外が後見人に選任された場合、その後見人が必ずしもご自宅の売却を必要だと判断するとは限りません。次に、家庭裁判所の売却許可が下りるかも分かりません。

 

遺言は、亡くなった後のことを指示するものですので、生前の不動産処分には使えません。

 

何も対策をしていないと、ご自身の判断能力が落ちたときに、確実に不動産を売却することは出来ないのです。

「ご自身の判断能力が落ちたときには、ご自宅を売却して、そのお金で良い施設に入りたい」などのご希望がある場合には、生前対策を熟知した当グループに相談して、任意後見や家族信託などを利用し、しっかりとしたご準備をしておかれる必要がございます。

また、生前対策は、早ければ早いほど節税することができ、採ることの出来る方法も多くなるという特徴がございます。お早めにご相談されることをオススメします。

最後に、事業をなさっておられる方や、法人の社長であれば、ご自身の判断能力が落ちる前に方針を決めるべき事項がご自宅以外にも、従業員、後継者、自社株式、会社への貸付金など多数ございます。まずは、顧問税理士などに相談して、納得する回答が得られない場合には、生前対策を熟知した当グループにセカンドオピニオンを求めるのが良いでしょう。

【1】法定後見の種類の中に、後見、保佐、補助があります。法定後見とは別に任意後見という制度もあります。

 

本記事は、空き家問題解決サイト「空き家どうする?」に寄稿した記事を一部編集のうえ、掲載しました。

(令和元年6月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔)


Q.建物を合体させたのですが、売却の際に必要な権利証・登記識別情報は?

1.建物合体前に発行されている合体にかかる全ての建物の権利証又は登記識別情報がある場合

☛そのまま権利証又は登記識別情報として提出できる。

 

2.合体によって出来る権利証又は登記識別情報がある場合

☛次表のとおり的確な処理がされた権利証又は登記識別方法を提出できる。

  「受付年月日・受付番号」欄の記載
登記簿の記載 余白(空欄)【1】

必要なのが、登記済権利証である場合の

当該登記済権利証の記載

受付年月日・受付番号記載あり

必要なのが、登記識別情報である場合の

当該登記識別情報の記載

受付年月日・受付番号ではなく、

数字(通常は単に「1」)が記載されている。

この数字は、順位番号【2】

【1】合体による所有権登記は、職権登記であるので、受付年月日及び受付番号の記載は要しない(不動産登記規則120Ⅱ反対解釈)。

【2】識別情報の「受付年月日・受付番号」欄は、よく見ると「受付年月日・受付番号(又は順位番号)」と記載されている。受付年月日・受付番号が入らないときには、順位番号を記載するという趣旨である。

(令和元年7月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔)


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