相続税対策としての土地の境界確定・分筆


なぜ「土地の境界確定や分筆が節税」になるのか?!

わかりやすくご説明します。

なぜ境界確定や分筆が必要なのか?


境界確定が必要な理由

境界確定とは、ご自身の土地と隣地との土地の境界を明確にすることです。

将来売却しようとしたときに、境界確定が完了していると購入者の手間が減り、綺麗な売りやすい物件になります。

次の場合には、あらかじめ分筆登記する必要があります。

分筆登記とは、一筆の土地を二筆の土地に物理的に分けること。分筆しただけでは所有者は変更しない。

広大な土地で将来複数人のご子息・ご令嬢に分割して相続させたいと考えているのであれば、今のうちに分筆しておくべきです。どこで分割するのかも争いになることがあり、相続人の手間が全く異なるからです。分筆せずに遺言した場合と、分筆して遺言した場合の相続人の負担は次のとおり大きく異なります。

分筆せずに

「甲土地は長男と二男に1/2ずつ相続させる」と遺言した場合

分筆して

「甲土地は長男に、乙土地は二男に相続させる」と遺言した場合

甲土地について「1/2長男、1/2二男」とする相続登記

甲土地について

「長男」とする相続登記

乙土地について

「二男」とする相続登記

共有では使いにくいということで、

長男・二男で甲土地を二筆に分割する協議

以上で手続完了。

分筆登記申請  

分筆しただけでは甲土地も分割によって出来た乙土地も「1/2長男、1/2二男」名義のままなので・・・

 

甲土地について

「1/2二男」名義を長男に持分移転する共有物分割登記

乙土地について

「1/2長男」名義を二男に持分移転する共有物分割登記

 

土地の境界確定や分筆はお金がかかります!


土地の境界確定や分筆をしようとすると、土地家屋調査士に数十万円~の費用がかかります。

 

境界確定の費用は、土地の大きさよりも、どれだけ多くの他人の土地に接しているかによって変わります。当然、隣接数が多いが費用は高額になります。隣接している方全員の現地立会と押印が必要になるためです。また、空き家や空き地がある場合、立会に要する時間がかかることや行方不明の場合には、筆界特定等を行う場合もあります。その他、隣地ともめている場合も同様です。

 

分筆登記の費用は(境界が確定していることが前提ですが)分筆するポイントの多さによって、費用が変わります。

お金がかかれば、相続財産が減ります!


境界確定や分筆登記には多額のお金が掛かりますので、現預金を減らすことが可能です。

一方で、その土地は処分(売却・相続)しやすいものになります。

 

境界確定した結果、面積が登記簿記載の面積よりも小さい場合には、地積更正登記を申請することで固定資産税を減額してもらうことが可能です。相続税算定のための基礎財産となる土地価格も小さくなります。

反対に、面積が登記簿記載面積よりも大きい場合には、・・・専門家に相談してください(笑

【結論】将来、売却、分筆や境界確定する必要があるならば、ご子息の代ではなく、ご自身の代でやってしまいましょう!

土地をどう分筆するかは真剣に検討する必要があります。


土地を分筆するときには、平等の価値になるように分筆するのか?差を設けるのか?など検討する必要があります。これには、不動産鑑定士や税理士の知恵が必要です。

分筆後の土地有効活用を考えるには、建築士や宅建士の智恵が必要です。

もちろん、分筆そのものは土地家屋調査士の仕事です。

 

境界確定や分筆登記は、相続税の節税対策としてピッタリですが、終活で節税よりも大切なのは

  1. まず、ご自身の判断能力が落ちた後の財産管理対策をすること
  2. 相続発生後、相続人に揉めさせないこと

です。

 

 

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