相続登記や遺言書作成のご依頼をいただいた場合には、近隣地の調査を行ないます。
「近隣地調査」を行なわずに実行すると、次のような不具合が発生したり、不具合是正のタイミングを逃すことがあります。
- 土地建物本体の登記はしたけれど、私道(複数人で共有する道路)の登記などが漏れていてすぐに売却できない。
- 大昔の登記ミスなどで、我が家の土地と、お隣の土地が入れ替わっていた
- すでに大きい道路の一部になっている土地の固定資産税・都市計画税を払い続けていた
- 相続土地上に他人名義の建物が残っている
- 漏れていた不動産について遺産分割協議を再度行なう必要が生じる
「近隣地調査」はどうやって行なうのか、具体的に説明します。
【ポイント】
- 同時に分譲された土地の場合に、極まれに発生しているようです。
- 不一致を是正しない場合のデメリット・リスクは次のとおりです。
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- 不動産を売却、処分できません。
- 不動産を担保にお金を借りられません。
- 他人の負債のために差押えを受ける可能性があります。
【見つけるためには】
- 必ず住宅地図を取得し、公図と見比べます。
- 相続人に住宅地図を見てもらい、実際に所有している土地と住宅地図が一致しているか確認します。
【見つけた場合には】
入れ替わっている土地の名義人に協力を得る必要があります。
- 入れ替わっている土地同士の面積や形状(価値)が同じで、担保の状況も同じであれば、「真正な登記名義の回復登記」を行なえば足ります。
- 入れ替わっている土地同士の面積や形状(価値)が違ったり、一方の土地だけが担保(抵当)に入っている場合には、精算金の支払いや担保権者の協力も必要になります。
【ポイント】
支払う必要のなかった固定資産税・都市計画税を支払っている可能性があります。
【見つけるためには】
公図と住宅地図をジックリと見比べます。
【見つけた場合には】
市役所の固定資産税課にその旨を伝えて、過去の固定資産税・都市計画税の還付を請求します。
【ポイント】
- 建物が建っていない筈なのに、登記簿上のみ残っている。
- 他人名義の建物が残っていると、売却することができません。
【見つけるためには】
- 相続人から申告された土地について、インターネット登記情報で「土地からの建物」検索を行ないます。
- 土地上に建物があった場合には、「建物図面」を取得し、相続土地の上にあるものか否か確認します。
- 建物図面がない場合や、建物図面でも分からない場合には、土地家屋調査士に確認するなどします。
【見つけた場合には】
建物名義人に連絡をとって、建物滅失登記を申請してもらいます。
土地家屋調査士に依頼すると全てやってくれます。