相続登記義務化：令和6（2024）年4月1日施行

所有者不明土地問題【1】を解消すべく、令和３年４月２１日参院本会議で「民法等の一部を改正する法律【2】」が可決成立しました。「民法等の一部を改正する法律」は、登記ルールを定めた「不動産登記法」を改正し、相続登記などの義務化を規定しています。

なお「相続した不動産を国に引き取って貰う制度（2024施行予定）は、別の法律「相続土地国家帰属法」で規定されています。こちらのコラムでご紹介します。

【1】所有者不明土地問題とは

令和３年現在、日本の国土のうちほぼ九州と同じ面積に匹敵する土地の所有者が分からない状態になっていることを言います。再開発ができない、固定資産税が徴収できないなど不明土地が原因で発生する問題が多数発生しています。問題解消のための方法は、多数検討されていますが、次の二つに分類されます。

┌所有者不明土地問題の「解消のための仕組み」

└所有者不明土地を「新たに発生させない仕組み」

このコラムで解説する相続登記義務化は「新たに発生させない仕組み」です。

【2】民法等の一部を改正する法律の条文（法務省ＨＰ）、新旧対照表（法務省ＨＰ）

【3】衆議院の附帯決議はこちら（衆議院ＨＰ）。参議院の附帯決議はこちら（参議院ＨＰ）。

これまで、権利の登記（売買や相続による所有権移転登記など）をするかしないかは、皆さんの自由でした。ところが、この自由が所有者不明土地を発生させているということで、一部の登記が義務化されます。

【1】所有権登記名義人に相続が開始したとき、所有権を取得した者は、自己のために相続開始があったことを知り、かつ、所有権取得を知った日から３年以内に所有権移転登記を申請しなければなりません。遺贈も同様。法定相続登記後遺産分割した場合も同様。代位登記された場合は除外（改正不登法７６の２）

【2】改正不登法１６４Ⅰ。過料は、行政罰であって、刑事罰ではありませんので、過料が課されたからといって、前科がつくものではありません。

【3】相続登記義務を負う方は、法務省令で定めるところにより、相続開始した旨と自分が相続人（の一人）である旨を申し出ることができます。３年以内にこの申し出をした者は、相続登記義務を履行したものとみなす。登記官は職権で、申出者の住所氏名などを付記登記する。申出した者は、遺産分割成立後３年内に所有権移転登記を申請しなければなりません（改正不登法７６の３）。遺産分割の協議、調停や訴訟をやっている間に３年が経過しそうになった場合には、この申し出をすれば良いことになります。

なお、相続人申告登記は、あくまで一時しのぎの登記であり、不動産の所有権を取得するためにはこれまで通り「全相続人による遺産分割協議」が必要です。

【4】相続登記の義務化は、改正法施行前に相続が開始している相続についても適用されます（民法等の一部を改正する法律附則5Ⅵ）

【5】引っ越しで住所が変わったとき、ご結婚・離婚などで氏が変わったとき、名の変更を行なったときには、市役所に届出をします。ところが、市役所のシステムと登記所のシステムは統合されておりませんので、市役所に届出をしても、登記所に管理されている登記名義人の住所や氏名が自動で変更されるわけではありません。そこで、登記所に対して住所氏名変更登記を申請する必要が生じるのです。

【6】住所氏名に変更があったときから２年以内に変更登記必要（改正不登法７６の５）

【7】改正不登法１６４Ⅱ。過料は、行政罰であって、刑事罰ではありませんので、過料が課されたからといって、前科がつくものではありません。

【8】住所氏名変更登記の義務化は、改正法施行前に住所氏名変更があった場合にも適用されます（民法等の一部を改正する法律附則5Ⅶ）

【1】遡及適用（附則（令和３年４月２８日法律第２４号）5Ⅵ）

１．令和6年4月1日以前に発生した相続についても遡及して適用されます。

２．遡及適用の義務履行期限は次のとおりです。 

【2】非相続人である受贈者を含みません。

相続土地国庫帰属制度では前提としての相続登記が不要ですが、準備しているうちに義務違反にならないようご注意ください。

【3】担保権や用益権を相続した相続人には、相続登記義務はありません（改正不登法76の2）。

【4】「相続開始から」ではないのでご安心を。ただし、遺産共有（遺言もなく、遺産分割も未了で、相続人が法定相続人で共有している状態）もここでの取得に含まれるのでご注意。

【5】過料を科する具体的な手続

1. 法務局から相続登記義務の履行を催告
2. 相続人が相続登記を行なわない。
3. 法務局から裁判所へ「相続登記義務違反」を通知（過料通知）
4. 裁判所から相続人へ不動産登記法違反事件として「過料通知」が行なわれる予定。

履行期間経過後でも催告に応じて登記申請すれば法務局から裁判所への過料通知はされない予定です。

【6】正当な理由は通達等であらかじめ明確化される予定です。

＜正当な理由の具体的な例＞

1. 数次相続が発生して相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
2. 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
3. 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース

（正当理由の例について、法務省民事局「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」令和4年10月版／9頁より抜粋）

法定相続登記又は相続人申告登記を行なった場合でも、その後遺産分割協議を行なったときには、再度、相続登記義務が発生します。

下図は、架空の登記簿の「所有権に関する事項」を再現したものです（グレーとその下の部分）。

３つの相続人申告登記を記載し、その右側に説明を加えています。

• 申出登記がされると「申出をした者について」相続登記の申請義務を果たしたとみなされます。→相続登記の義務の履行は相続人ごとです。他の相続人が申告登記をしたからといって安心せず、ご自身も相続人申告登記をする必要があります。
• 相続人申告登記は、あくまで一時しのぎの登記であり、不動産の所有権を取得するためにはこれまで通り「全相続人による遺産分割協議」が必要です。
• 手続の詳細については、明らかにされていません。法務省から発表があり次第、追記していきます。

相続登記の義務化と同時に、導入される新制度を概説します。

1. 所有権登記名義人が死亡したであろうとき（法務省令で定める）には、職権で、同所有権登記名義人に符号を表示できる（改正不登法７６の４）。
2. ＤＶ被害者などの住所の登記方法に関する特例（改正不登法１１９Ⅵ）
3. 手続き簡素化 
   1. 遺贈による相続人への所有権移転登記は、受遺者単独で可能になる（改正不登法６３Ⅲ）
   2. 買戻特約が１０年経過したときは、登記権利者単独で抹消登記可能になる（改正不登法６９の２）
   3. 通常の相続登記が簡単にできるようになった訳ではありません。また、相続登記を司法書士以外の他士業（行政書士・税理士など）ができるようになるわけでもありません。
4. 所有不動産記録証明書（令和8年4月28日までに施行されます。）
   1. 誰でも自己が所有者として登記されている不動産に関する記録（名寄せか？）の交付請求が可能になります（改正不登法１１９の２）
   2. 相続人であれば、被相続人のものも取得できるようになります。
   3. 裁判所の判決がある場合などに債務者の所有不動産を名寄せできれば、より利用が広がるかもしれません。

所有者不明土地問題を解消すべく民法も改正されます。同時に導入される新制度を概説します。

不動産の共有者は、所在不明の共有者がいる場合、裁判所に請求して、所在不明共有者持分を

├自ら取得可能（改正民法262の2）

└自己持分とともに第三者に売却可能（改正民法262の33）

所在不明共有者は、取得・売却した共有者に対して、持分の時価相当額の支払いを請求できる（改正民法262の2Ⅳ、262の3Ⅲ）ので、裁判所は同額の供託を命じます（改正非訟事件手続法87、88）。

裁判所は、利害関係人の請求により所有者不明土地管理命令をすることができる（改正民法264の2Ⅰ）。

1. 命令するには所有者不明土地管理人を選任必要（改正民法２６４の２Ⅳ）
2. 権限外行為許可制度（改正民法２６４の３Ⅱ）
3. 所有者不明建物についても同旨規定（改正民法２６４の８以下）
4. 所有者不明土地管理命令があった場合には、その旨登記される（改正非訟事件手続法９０）

管理不適当で他人の権利が侵害又は侵害おそれがあるとき、裁判所は、利害関係人の請求により管理不全土地管理命令をできる（改正民法２６４の９Ⅰ）

1. 命令するには管理不全土地管理人を選任必要（改正民法２６５の９Ⅲ）
2. 権限外行為許可には所有者の同意必要（改正民法２６４の１０Ⅲ）
3. 管理不全「建物」についても同旨規定（改正民法２６４の１４以下）

個人的には、ゴミ屋敷対策にも使えるのではないかと期待しています。

• 例外①相続開始後１０年経過前に家裁に遺産分割請求していたい場合
• 例外②遺産分割できないやむを得ない事由があったとき、やむを得ない事由が消滅した時から６か月以内に家裁に遺産分割請求した場合

詳細は「令和5年4月1日から導入される遺産分割協議の期間制限」をご参照ください。
ひと言だけ触れますと「まだ遺産分割協議が終わっていない方は、令和10年3月31日までに遺産分割調停を申し立てた方が無難です。」

民法等の一部を改正する法律・附則４もご参照ください。